Wir freuen uns über jede nette Nachricht und jeden neuen Kontakt. Selbst dann, wenn Sie noch gar nicht genau wissen, was wir für Sie tun können und Sie einfach nur das Gefühl haben, dass wir für Sie interessant werden könnten. Lernen wir uns doch einfach kennen.
Der Kaufoptionsvertrag ist ein privatschriftlicher Vertrag, der für den Verkäufer bindend ist. Der Verkäufer verpflichtet sich damit dem Käufer die Immobilie zu verkaufen. Bei Abschluss dieses Vertrages wird normalerweise eine Vorauszahlung von 10% auf den Kaufpreis angezahlt, obwohl der Prozentsatz oder die Summe der Optionsprämie frei zwischen den Parteien vereinbart werden kann, je nach festgesetzter Reservierungsfrist. Diese Anzahlung kann entweder direkt an den Verkäufer gezahlt werden oder an einen Dritten, normalerweise die Anwaltskanzlei, oder die Immobilienfirma, die die Operation vermittelt hat. Dem Käufer wird eine Frist zur Ausführung der Option, normalerweise zwischen einem und drei Monaten gegeben. In der Praxis beinhaltet dies, dass der Käufer dem Verkäufer mitteilt, dass er erwerben und die notarielle Urkunde erteilen möchte und er gibt ihm einen Termin in einem Notariat seiner Wahl bekannt, um die Urkunde zu unterzeichnen. In dem Optionsvertrag werden die Konsequenzen bei Nichterfüllung des Vertrages vereinbart, d. h. wenn der Verkäufer oder der Käufer schließlich nicht zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages erscheinen. Für den Fall, dass der Käufer nicht erscheint, wird normalerweise vereinbart, dass die Optionsanzahlung von dem Verkäufer einbehalten und der Vertrag gelöst wird. Wenn der Verkäufer nicht erscheint, kann der Käufer entweder die Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde einfordern, oder die erhaltene bzw. deponierte Anzahlung wird zurückerstattet und zusätzlich verdoppelt. Der Kaufoptionsvertrag beinhaltet nicht die Übertragung des Eigentums, sondern nur das Recht auf Erwerb und für den Verkäufer die Verpflichtung zu verkaufen.
Die Erteilung der Kaufurkunde ist notwendig, um die Liegenschaft auf den Namen des Käufers im Eigentumsregister einzutragen. Sobald die Eintragung getätigt ist, können keine Schulden des Verkäufers und keine Belastungen auf die Immobilie eingetragen werden. Sie kann auch nicht mehr von ihm verkauft werden, da sie nun auf den Namen des Käufers im Grundbuch erscheint. Die notarielle Urkunde wird vor einem Notar erteilt und ihr werden die rechtlich vorgeschriebenen Unterlagen beigefügt, wie z. B. die Zahlungsbelege der Zahlung/en des Kaufpreises und die Quittung der letzten Grundsteuer (IBI). Außerdem werden vom Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung und der Energieausweis vorgelegt und je nachdem, ob die Liegenschaft ländlich oder städtisch ist, oder ob es sich um eine Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft handelt, werden diverse weitere Unterlagen beigefügt. Vor der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde schicken wir den Mandanten einen detaillierten Kostenvoranschlag, bis zur Eintragung im Grundbuch, diese Kosten unterscheiden sich je nachdem, ob der Kunde der Käufer oder der Verkäufer ist. Diese Kosten schlüsseln sich auf in: Notar, Eigentumsregister, Honorare der Abwicklung und Steuern auf die Immobilie.
In der Regel wird die Maklerprovision auf Mallorca vom Verkäufer übernommen, es sei denn, es wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Die Maklerprovision liegt zwischen 5 % und 6 % des vereinbarten Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA).
Die Grundsteuerpflicht erstreckt sich auf den Eigentümer, den Erbbauberechtigten und den Nießbraucher der Immobilie. Die Gemeinden legen die Höhe der Grundsteuer fest, wobei sie für erschlossene Grundstücke landesweit zwischen 0,4 % und 1,1 % und für unerschlossene Grundstücke zwischen 0,3 % und 0,9 % variiert.
Die ITP-EIGENTUMSÜBERTRAGSSTEUER wird wie folgt berechnet:
(Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD) ist eine indirekte Steuer für das Ausstellen offizieller Dokumente. Sie kann auch beim Immobilienkauf anfallen und richtet sich nach dem Wert des Dokuments. Die Dokumente müssen den offiziellen Stempel der zuständigen Behörde vor Ort tragen, um gültig zu sein – daher der Name “Stempelsteuer“.
Für die touristische Vermietung einer Immobilie wird eine sogenannte ETV-Lizenz benötigt. Es gibt auch ältere Lizenzen, die nicht regelmäßig erneuert werden müssen. Immobilien mit einer bestehenden ETV-Lizenz sind aufgrund der begrenzten Anzahl neuer Lizenzen oft wertvoller. Der Erwerb einer neuen Lizenz ist nicht einfach, da die Anzahl der erteilten Lizenzen begrenzt ist und es viele spezielle Vorschriften gibt. Die Immobilie muss in einem Gebiet liegen, in dem die Vermietung laut Bebauungsplan zulässig ist. Eine entsprechende Bestätigung kann bei der zuständigen Gemeindeverwaltung beantragt werden. Vermietet werden darf die Immobilie nur mit einer gültigen Registriernummer.
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